Marknadsrapport · Göteborgsregionen
Kommersiella fastighetsmarknaden Q4 2025 – Q1 2026
Vår analys av fastighetsmarknaden i Göteborgsregionen med fokus på transaktionsvolymer, avkastningskrav och framtidsutsikter för fyra nyckelsegment.
Fastighetsmarknaden i Göteborgsregionen befinner sig i en tydlig återhämtningsfas. Efter två utmanande år med pressade värderingar och avvaktande investerare ser vi nu stigande transaktionsvolymer, normaliserade riskpremier och förnyat förtroende – om än selektivt och drivet av fundamenta snarare än spekulativt kapital.
Transaktionsvolym Västra Götaland 2024
16,7mdkr
↑ 12% av nationell totalvolym
Direktavkastning lättindustri, prime
5,5–6,5%
Göteborg, kombifastigheter 2024
Nationell transaktionsvolym, 9 mån 2025
111mdkr
↑ 27% jämfört med 2024
Göteborg – andel av nationell volym
8%
10,8 mdkr, Göteborgs kommun 2024
Marknadsbakgrund
Makroekonomiskt klimat & investeringssentiment
Den svenska ekonomin visar försiktiga men tydliga tecken på återhämtning. BNP väntas öka med 1,1 procent under 2025 och 2,4 procent under 2026, och inflationen har stabiliserats. Riksbanken har sänkt styrräntan till 1,75 procent, vilket förbättrar kalkylerna för fastighetsinvesteringar och frigör kapital som länge stått på sidlinjen.
Göteborgsregionen behåller sin position som Sveriges näst viktigaste fastighetsmarknad, med Göteborg stad på andra plats i Svefas Fastighetsindex 2025. Marknaden präglas av selektiv investeringsaktivitet där moderna, hållbara fastigheter i tillväxtlägen premieras, medan äldre bestånd med vakanser och investeringsbehov möter ett kallare mottagande.
"Marknaden är i rörelse – men inte på bredden. Investerare premierar moderna, hållbara fastigheter i tillväxtlägen. Fastigheter med stora vakanser eller bristande hållbarhetsprofil får svårare att attrahera kapital."
Investerarstämning per segment – Göteborg
Segment 1
Lättindustri & kombifastigheter
Lättindustrimarknaden i Göteborgsregionen uppvisar stabil efterfrågan, drivet av Göteborgs position som landets viktigaste industriella centrum med Volvo, SKF, AstraZeneca och ett brett underleverantörsnätverk. Kombifastigheter med lager, verkstad och kontor på markplan är en av marknadens mest eftertraktade produkttyper.
Attraktiva lägen inkluderar Hisings Backa, Sisjön, Backa och industriområden längs E6. Vakansgraden är generellt låg för välplacerade fastigheter, och nybyggnation möter omedelbart hyresgästintresse.
Utländska investerare, historiskt aktiva i logistiksegmentet, har nyligen ökat sin aktivitet i Sverige. Lättindustri har ännu inte attraherat samma volym, men kombinationen av stabil kassaflödesprofil och lägre direktavkastningskrav jämfört med logistik gör segmentet intressant för core-investerare.
| Nyckeltal – Lättindustri Göteborg | |
|---|---|
| Direktavkastning, prime | 5,5–6,5% |
| Direktavkastning, sekundärt | 6,5–8,0% |
| Hyra lättindustri, prime (kr/kvm/år) | 900–1 400 |
| Vakansgrad, Backa/Hisingen | 3–6% |
| Hyresutveckling 2025 (est.) | +2–5% |
Utsikter Q1–Q2 2026
Göteborgs industriella bas skapar strukturell efterfrågan på lättindustrifastigheter. Segmentet väntas attrahera mer institutionellt kapital i takt med att core-investerare söker alternativ till logistik med lägre direktavkastning. Nyproduktion i etablerade industrikluster fortsätter.
Segment 2
Bostäder & hyresfastigheter
Bostadssegmentet har genomgått en av marknadens svagaste perioder under 2023–2024, drivet av stigande räntor och pressade produktionskostnader. I Göteborgsregionen, där bostadsköerna traditionellt är långa och efterfrågan strukturell, syns nu tecken på stabilisering.
Hyresrättsmarknaden visar motståndskraft. Göteborg har kronisk brist på hyreslägenheter och kön till kommunala bostäder är lång. Det skapar ett golv för värderingarna i det befintliga beståndet. Nyproduktionen däremot kämpar fortfarande med lönsamhetskalkyler, även om sjunkande byggkostnader och räntesänkningar förbättrar förutsättningarna gradvis.
Nationellt noterades storskaliga bostadsaffärer som en av de viktigaste volymtillskotten under första halvåret 2025. Stora portföljaffärer driver upp genomsnittlig transaktionsstorlek och signalerar återvänt förtroende bland institutionella investerare.
| Nyckeltal – Bostäder Göteborg | |
|---|---|
| Direktavkastning, befintligt bestånd | 3,5–4,5% |
| Direktavkastning, nyproduktion | 3,0–3,8% |
| Vakansgrad hyresrätt | < 1% |
| Hyresutveckling 2025 (est.) | +2–4% |
| Nyproduktionsstarter | Ökande från låga nivåer |
Utsikter Q1–Q2 2026
Räntesänkningarna väntas successivt förbättra nyproduktionskalkylerna. Transaktionsaktiviteten för befintliga hyresrättsportföljer förväntas öka, driven av institutionella placerare som ser Göteborg som ett stabilt bostadsläge med strukturell efterfrågan.
Segment 3
Logistik & distributionsfastigheter
Logistik är det starkaste investeringssegmentet på den svenska fastighetsmarknaden. Utländska investerare är särskilt aktiva, och Göteborgsregionen – med Skandinaviens största hamn, motorvägskorridorer och strategiskt läge för Nordisk distribution – är ett prioriterat geografiskt fokus.
E-handelns strukturella tillväxt driver efterfrågan på moderna distributionsanläggningar. Hyresgästerna söker höglager med takhöjder på 10–12 meter, lastkajer, omfångsrika gårdsytor och god ENOVA-certifiering.
Direktavkastningskraven har stabiliserats och prissättningen hårdnat jämfört med bottenläget 2023. Prime logistik i Göteborg handlas nu i intervallet 4,5–5,5 procent – en komprimering som återspeglar det förnyade investerarintresset och starka uthyrningsmarknaden.
| Nyckeltal – Logistik Göteborg | |
|---|---|
| Direktavkastning, prime logistik | 4,5–5,5% |
| Direktavkastning, sekundärt | 5,5–7,0% |
| Hyra prime logistik (kr/kvm/år) | 800–1 200 |
| Vakansgrad, moderna anläggningar | < 3% |
| Utländskt investerarintresse | Mycket aktivt |
Utsikter Q1–Q2 2026
Göteborg Hamn och e-handelstillväxten skapar en robust underliggande efterfrågan. Direktavkastningskraven väntas fortsätta komprimeras marginellt för prime-lägen. Sustainability-krav från institutionella hyresgäster driver premiumhyror för ESG-certifierade anläggningar.
Segment 4
Hotell & besöksnäringsfastigheter
Hotellsegmentet är ett av de mest aktiva transaktionssegmenten i Sverige under 2025. Storskaliga hotellaffärer driver nationella volymer, och Göteborg – med sin starka kongress- och evenemangsmarknad, Liseberg och hamnnärheten – attraherar fortsatt investerarintresse.
Göteborg är Skandinaviens ledande kongressstad och staden lockar konsekvent stora sällskapsresenärer och affärsresenärer. Beläggningsgraden i centrala Göteborg återhämtade sig väl efter pandemin och ligger nu på nivåer som motiverar nyinvesteringar.
Investerarprofilen har förändrats. Köparna är i dag mer selektiva och söker fastigheter med långa operatörsavtal, starka varumärkesanknutna operatörer och tydliga ESG-profiler. Äldre hotell utan renoverat bestånd eller hållbarhetscertifiering möter prispress.
| Nyckeltal – Hotell Göteborg | |
|---|---|
| Direktavkastning, prime hotell | 5,0–6,5% |
| Direktavkastning, sekundärt läge | 6,5–8,5% |
| RevPAR-tillväxt 2024 | +5–8% |
| Beläggning, centralt Göteborg (est.) | 68–74% |
| Transaktionsaktivitet | Hög – portföljaffärer |
Utsikter Q1–Q2 2026
Göteborg väntas förbli ett prioriterat investeringsläge för nordiska och internationella hotellinvesterare. Kommande Liseberg-expansion och infrastrukturprojekt i västra hamnen stödjer positiv värdeutveckling på lång sikt. Utmanande för sekundära lägen utan renoverad standard.
Slutsatser
Marknadsöversikt & rekommendationer
Lättindustri
Stabil kassaflödesprofil, låg vakans, intressant för core-strategier. Stabil placering.
Bostäder
Strukturell efterfrågan stödjer befintligt bestånd. Nyproduktion kräver rätt kalkyl. Långsiktigt intressant.
Logistik
Bäst riskjusterad avkastning. Hög aktivitet, stark hyresmarknad och internationellt kapital. Prioritera.
Hotell
God avkastningspotential för prime-lägen med starka operatörsavtal. Selektiv approach. Välj med omsorg.
Göteborgsregionen utgör en av Nordens mest diversifierade och robusta fastighetsmarknader. Den pågående återhämtningen förväntas accelerera under 2026, med logistik och hotell som ledande segment.
Ansvarsfriskrivning: Denna rapport är sammanställd i informationssyfte och baseras på publicerade marknadsdata, branschrapporter samt vår egen analys per mars 2026. Rapporten utgör inte investeringsrådgivning. Avkastningskrav och marknadsbedömningar är uppskattningar och kan avvika från enskilda transaktioner. Konsultera alltid en kvalificerad fastighetsmäklare eller rådgivare inför investeringsbeslut.
Källor: Svefa Svensk Fastighetsmarknad 2025 (höst), Svefa Fastighetsåret 2024, Colliers Nordic Capital Markets H1 2025, Hufvudstaden Transaktionsmarknadsöversikt, Fastighetssverige.